2018年以来，全球经济不确定性渐强，澳大利亚住宅地产市场震荡调整，资本市场波动刚刚趋缓等因素的共同作用下，投资人开始转向经济周期抵抗性更具韧性、长期持有防御性更佳的资产。在众多此类资产中，澳大利亚零售购物中心脱颖而出，被许多机构及高净值投资人纳入重点考量的投资范畴。

^{美驰澳大利亚联合国际机构投资人成功购得的Figtree Grove购物中心，是2018年澳大利亚最大的行业交易之一}

一、澳大利亚零售购物中心市场近况

2018年末以来，澳大利亚本土购物中心重磅交易频传、优质资产在各大金融机构及地产集团间频繁易主，侧面印证了市场对购物中心投资前景充满信心。

^{近期澳大利亚零售购物中心交易名录（成交额2000万澳元以上），美驰澳大利亚成功收购的Figtree Grove以及Bathurst购物中心榜上有名   图表来源：第一太平戴维斯Savills}

具体而言，2018年全年共有123例购物中心交易完成交割，总交易额超过81亿澳元，这也是有记录以来第三高的成交规模。

根据入住商家种类与资产规模进行划分，各类别购物中心交易相对平均：次区域购物中心（Sub-regional）进行的收购最为活跃，约占全部交易的25%；社区购物（Neighbourhood）以微弱的劣势次之，约占全部交易的23%；区域以及CBD购物中心（Regional & CBD）占全部交易的21%，商铺、空置土地以及其他交易则瓜分了剩余的市场份额。

^{数据来源：仲量联行JLL， 美驰制图}

购物中心资产类别交易表现活跃，这也体现了市场对于长期资产配置的策略微调——向购物中心等收益稳健、流动性适中, 且适宜长期持有的资产类别分配更多资本。

二、布局澳大利亚零售购物中心的利好因素

无论是澳大利亚的本土上市/非上市基金，还是国际型的大型机构投资人，近年来布局澳大利亚零售购物中心的脚步从未停止。在各类零售购物中心资产类别中，次区域购物（Sub-regional）中心交易最为活跃，全年交易总额由2017年的11亿澳元跃升至2018年的20亿澳元，成为购物中心物业中较为抢眼的资产类别。根据当前市场情形，以最受热捧的次区域购物中心为例，编者总结概括部分利好因素如下：

^{美驰澳大利亚Bathurst购物中心，目前资产组合中共有八家优质的购物中心资产}

• 市场活跃，交易性价比高

活跃的市场意味着更多的资产待价而沽，投资人的选择余地也较往常更多。购物中心资产的主力持有机构紧紧抓住当前的市场机遇，通过短期调整、再配置资产等方式达到投资组合战略调整的目的，这使得市场中的一些购物中心正在以低于资产账面价值的价格面向市场出售，投资人进而能够折价购入资产，交易性价比较高。

^{美驰澳大利亚Dendenong Plaza购物中心}

• 收益稳定，周期波动韧性强

澳大利亚地广人稀的国情决定了购物中心，尤其是位于都市区外的次区域资产通常为方圆几十公里的居民少有的聚集性购物场所，此类资产的存在是周边居民的“刚需”配套设施；经济波动调整时，居民可能会减少“玩乐”的消费活动，但“吃喝”的刚性需求不易受到经济形势的影响。也正因如此，次区域购物中心通常拥有较长的商户租约，租金收益更为稳定。

^{购物中心收益较10年期债券的利差（深色线）也在2018至2019年间企稳回升并继续保持在近15年的高位区间   图表来源：澳联储，第一太平戴维斯Savills}

• 零售行业企稳增长

2018年至2019年初，澳大利亚零售行业销售增幅稳步回升。子类别中，生活必需品销售增幅超过4.6%，食品及其他零售类别销量增幅分别为4.1%和3.6%。稳步向好的局面也为零售购物中心的稳定表现提供了支持。

^{数据来源：ABS}

三、投资澳大利亚购物中心

与其他商业地产投资类似，对澳大利亚购物中心的投资也是一项系统性、战略性的决策。

投资人在进行此类物业投资决策时，不应仅仅根据购物中心所在地区是否繁华、建筑物装修是否时尚等浅显因素进行判断，而更应该将购物中心看做投资的物业资产，以资产本身的区域影响力、入驻率、入驻商家结构与稳定性、抗风险能力以及收益率等作为首要考虑的指标。

投资人在投资购物中心时，还要考虑物业投资对自身税务情况的影响，尤其是在共同申报准则（CRS）等新型国际税务框架下，寻找投资结构符合自身税务要求的投资机遇，在合规合理的情形下获得最大的投资与税务收益。

四、美驰澳大利亚购物中心团队负责人简介

Richard Germain

美驰澳大利亚资产管理部董事总经理

Richard在澳大利亚房地产和资本市场领域拥有丰富的投资、管理经验。加入美驰之前，Richard曾在联盛集团（Lend Lease Corporation Limited）担任投资顾问和投资组合经理一职，在联盛工作期间，Richard主要负责多种资产类别的投资组合管理、产品设计以及为基金在选择合适的投资项目、资产分配和多样化投资策略等方面提供咨询和决策。

Chris Monaghan

美驰澳大利亚资产管理部董事总经理

Chris在澳大利亚房地产和资本市场领域拥有丰富的投资、管理经验。加入美驰之前，Chris曾任瑞银澳大利亚（UBS Australia）投行部房地产投资团队执行董事，Chris在瑞银工作的11年中，Chris为澳大利亚上市以及非上市房地产项目提供股票承销、企业咨询等业务中扮演重要的领导角色。