编者按
在经济周期的起伏中，投资者愈发倾向于寻求具备防御性与长期韧性的优质资产。在众多资产类别中，澳大利亚零售购物中心脱颖而出，凭借稳固的结构性优势、有限的新增供给以及长期稳健的经营表现，购物中心已成为机构及高净值投资者重点关注的配置方向。本期带来MA美驰澳大利亚核心商业地产主管 Chris Lock的深度见解，从宏观环境到行业趋势，全方位解析澳大利亚零售商业地产的独特价值，诚挚与您分享。
MA美驰澳大利亚联手新加坡机构投资人成功购得的Top Ryde City购物中心。
澳大利亚零售购物中心市场概览
四十年不间断增长，凸显十足韧性
根据澳大利亚统计局（ABS）的数据显示，澳洲在过去40年中，全国零售消费每年都保持增长，年复合增长率约6%。这一增速不仅超过美国和英国，也经受住了多次全球性冲击的考验。即便在高生活成本压力下，零售行业依旧扩张，彰显强韧性与国际竞争力。
数据来源澳大利亚统计局（ABS）
人口增长与消费需求的长期驱动力
受益于持续强劲的海外移民，澳大利亚人口以年均约1.7%的速度增长。未来十年，全国人口预计将增加12.4%，这不仅意味着消费群体的不断扩大，也为零售行业的长期需求提供了坚实支撑。对于优质的区域型购物中心而言，这既是稳定人流的保障，更是承租人需求与收入增长的长期驱动力。
澳大利亚人均零售面积不足北美地区一半。加上商用土地紧缺、建造成本高企及审批门槛严格，未来新增购物中心的供应空间极为有限。根据Colliers（高力国际）的数据，若要维持现有人均水平，到2032年需新增223万平方米零售面积。在“需求增长快于供给扩张”的环境下，现有购物中心的稀缺性与资本升值潜力愈发凸显。
多元生态巩固社区核心地位
尽管电商快速发展，澳大利亚线上零售额占比仅为12.7%，显著低于美国与英国。实体门店的功能已不再局限于购物本身，而是逐渐成为线上零售的“最后一公里”物流枢纽。约75%的线上订单通过到店自取等全渠道方式完成，凸显出购物中心在零售全渠道战略中的核心地位。
与此同时，购物中心正不断引入医疗、健身、餐饮、娱乐等多元业态，以丰富消费者体验并完善社区配套功能。这种多元化不仅提升了黏性，也进一步强化了购物中心作为社区基础设施的角色，使其从单一的消费场所，演进为人们日常生活中不可或缺的一部分。
市场活跃，交易性价比凸显
随着利率下行与投资者信心逐步恢复，优质零售资产的需求正加速回升，优质的购物中心也因此成为国际机构投资者当前最具吸引力的逆周期配置方向之一。国际机构投资人正积极把握这一时机，特别对于较峰值估值显著折价优质零售资产，凸显出极具竞争力的投资性价比。
我们相信，地理位置优越，基本面稳健的优质购物中心将在未来十年持续提供优异的风险调整后回报。依托经验丰富的管理团队，通过战略性续租、租户组合优化及业态多元化，不仅能有效提升购物中心的整体品质，还将进一步释放收益增长与资产增值潜力。
关于作者
Chris Lock
美驰澳大利亚核心商业地产主管
Chris 在管理基金创建与拓展领域拥有丰富的实践经验及卓越优异的成绩。在创立房地产投资管理机构IP Generation之前，他创办并担任Impact Investment Group 首席执行官，该机构是一家多元化精品投资管理公司，业务领域涵盖房地产、基础设施及风险投资。迄今为止，Chris已成功主导并完成约25 亿澳元的资产交易。
Chris 毕业于 RMIT 大学，获企业管理学士学位，并于墨尔本大学取得应用金融学硕士学位。2017 年，他被墨尔本大学商学院授予“年度青年成就奖（Young Achiever of the Year）”。
