编者按
在经济周期更迭与市场环境不断变化的背景下，具备防御属性与长期韧性的优质资产愈发受到市场关注。在众多资产类别中，澳大利亚零售购物中心凭借持续增长的消费需求、有限的新增供给以及稳健的资产基本面，展现出独特的长期价值。尤其是坐落于成熟商圈、拥有稳定客流及优质承租人的核心购物中心，其稀缺性正在进一步凸显。
本期带来MA美驰澳大利亚核心商业地产主管 Chris Lock的深度见解，全方位解析澳大利亚零售商业地产的独特价值，诚挚与您分享。
人口增长和消费韧性，重塑澳洲零售地产的价值逻辑
在电商快速发展的时代，实体零售曾一度被认为面临结构性挑战。然而CBRE报告数据显示，澳大利亚购物中心市场正在呈现另一番景象。澳大利亚零售消费在过去40年间保持长期增长趋势，年均增速约为5.5%。这一增长历经全球金融危机、疫情及生活成本上升等多轮经济周期考验，展现出较强的韧性。目前，澳大利亚零售销售额已接近4,430亿澳元，较2015年增长54%；预计到本十年末，这一数字有望达到约5,300亿澳元。
图表来源：CBRE Shopping Centres Australia 2026
需求强劲, 优质购物中心越发稀缺
持续的人口增长，以及就业和收入水平的提升，为澳大利亚消费需求提供了长期支撑。与此同时，购物中心新增供给相对有限，尤其是大型区域型及次区域型购物中心的新增供应更为有限，使市场供需之间的结构性差异进一步显现。
CBRE预计，2026至2028年间，澳大利亚购物中心新增供应面积约为70万平方米，而同期人口预计增加约100万。其中新增供应中约69%预计来自规模较小的社区型购物中心，区域型及次区域型购物中心新增面积合计仅约23万平方米。
图表来源：CBRE Shopping Centres Australia 2026
在需求持续增长、供给相对有限的背景下，土地资源有限与建设成本上升进一步推高了大型优质购物中心的入市门槛，也使成熟商圈内的优质零售资产越发稀缺。
购物中心的角色正在重塑
随着消费方式不断演变，购物中心的功能也逐渐多元，它承载品牌展示、消费体验、客户服务以及线上订单提货与退换等多重功能。消费者对便利性、体验感和生活服务的需求不断提升，也推动着购物中心从传统单一的购物场所，逐步转变为集日常消费、餐饮、健康、服务、休闲与社交于一体的综合性社区枢纽。
墨尔本地标级购物中心 - The Glen 购物中心
2026年9月，MA美驰澳大利亚宣布收购墨尔本地标级购物中心 The Glen 购物中心50%权益，进一步深化MA在澳洲零售商业地产领域的布局。The Glen坐落于墨尔本东南部成熟的Glen Waverley商圈，占地约7.2公顷，并于2019至2020年期间完成约4.3亿澳元的大规模升级改造。The Glen购物中心拥有约76,471平方米可出租面积，汇聚Woolworths、Coles、ALDI、David Jones及Target等大型主力承租人，出租率超99%，展现出强健的优质资产基本面。
MA美驰澳大利亚近日成功收购墨尔本The Glen 购物中心50%权益。
The Glen的区域优势，也体现在其与周边社区的紧密连接。项目毗邻Glen Waverley火车站及公交枢纽，上方拥有超过500套住宅，周边3公里范围内分布着23所学校、超过15,000名学生，其所在的Monash地区是维多利亚州除墨尔本CBD外重要的就业中心。成熟的社区、便捷的交通网络，以及丰富的教育就业资源，共同形成稳定而多元的消费客群，进一步巩固了The Glen在区域商圈中的核心地位。
稀缺资产, 更考验长期价值的发掘
大型优质购物中心的稀缺性，在交易市场上尤为明显。过去十年间，大墨尔本地区仅有三座区域型购物中心释出交易。The Glen的稀缺性，建立在其优越地理位置、规模效应、成熟商圈、稳定客群及多元业态等多重优势之上。这些难以复制的资产特质，也是MA美驰澳大利亚甄选优质商业地产的重要考量。
MA核心地产管理团队拥有约250名专业人士，涵盖全澳40个零售商业资产，管理资产总规模超60亿澳元。团队管理的代表性项目包括墨尔本Bourke Street的David Jones大楼、悉尼Top Ryde购物中心及昆士兰Hyperdome购物中心等地标性资产。凭借对市场周期的深入理解，以及在资产甄选、交易执行和主动资产管理方面的专业能力，团队持续把握市场机遇，逐步构建起覆盖澳大利亚主要市场的优质零售地产资产组合，并持续发掘资产的长期价值。
关于作者
- Chris Lock 美驰澳大利亚核心商业地产主管
