关于作者

Matthew Lane

董事总经理

Matthew 曾担任澳大利亚房地产投资公司ISPT（ Industry Super Property Trust ）资本交易团队总经理，拥有超过20年的丰富房地产投资经验

Matthew在ISPT和Charter Hall任职多年，主要负责办公楼、零售购物中心和工业地产的投资，资产管理规模超过100亿澳元

在Charter Hall任职期间，Matthew曾负责两支价值12亿澳元地产基金的运作并出任基金管理人等高级职位

Matthew拥有商学学士学位（房地产及估值方向）以及应用金融与投资文凭；他还曾担任澳大利亚房地产理事会（PCA）阿德莱德分会委员

根据全球冷链联盟（Global Cold Chain Alliance）于2018年发布的《全球冷库容量报告》显示，澳大利亚人均冷库容量仍处于相对低位。JLL 仲量联行发布的相关报告也强调了这一发现，报告称澳大利亚人均冷库容量仅为0.085立方米/人，不及世界平均水平0.2立方米/人的一半。也正是因为供不应求（约250万立方米的短缺）的局面，空置率将继续保持较低水平，租金预计也将平稳增长。总体来说，澳大利亚冷链物流行业目前正处于积极的发展阶段，供不应求的宏观局面导致澳洲冷链仓储能力未得到充分发挥，未来成长空间可以预见。

消费升级下拉动冷链物流需求

冷链物流行业增长将长期受益于各行各业的消费升级，人们对生鲜、红酒、保健品等非生活必需品（non-discretionary products）的需求在近几年来正呈加速趋势，这些商品在运输过程中往往对于温度和湿度有着严格的要求，冷链物流因此也成为消费升级的必备基础服务；另一方面，特定商品的仓储需在规定的最佳温湿度环境下，才能保证商品的品质和性能，防止变质、减少损耗。

新冠疫苗的接种在澳大利亚民众中逐步推进 ，而为疫苗提供严格存储和运输服务的冷链物流热度也随之攀升。除疫苗之外，医疗药物及医疗设备对于服务旺盛的需求更是进一步地推动了仓储物流领域的快速增长。

另一方面，消费者对电商物流时效性及产品新鲜度提出的高要求也不断推动冷链运输行业升级发展。

从消费层面来看，据澳大利亚统计局（ABS）数据显示，非生活必需品类消费表现良好，需求较新冠疫情爆发时明显提升

^{图片来源：澳大利亚统计局 (Australian Bureau of Statistics)}

冷链仓储运营堡垒提高门槛

冷链仓储较传统干库而言建造程序更为复杂、所需技术工艺更高、运营难度更大。冷链仓储前期施工投资约为传统干库的2-3倍，施工周期相比干库平均多出6个月左右。

冷链物流不同类别的物品需要适配不同的环境，加工、仓储、运输、配送等各个环节都有严格的标准以及需要在指定的环境下进行，这就要求冷链仓储需要配备相应的信息系统及设备并投入较大的管理成本维护运营 。因此，较为专精的经营要求和较高的资本门槛构建了冷链物流行业的准入壁垒。

冷链物流仓储对存储设备、环境及技术有很高的要求，冷链门槛也相应被抬高。冷链仓储的稀缺性使得其租金逐年上升，租户也以通过签订长期的租赁合约的方式降低摊销成本。而对于投资人而言，长期的租赁合约不仅能带来稳定的租金收入，并有助于巩固地产价值从而获得稳健收益。

增长势头强劲，备受机构投资者青睐

由于工业地产具有现金流稳定、资本支出风险较低及物业结构简单易更换用途等优势，许多机构投资者都开始增加工业物业资产配置，澳大利亚对工业地产的需求正处于上升时期。

与其他商业地产投资类似，投资人对于工业物流的资产配置也应同时将税务纳入考量。尤其是在当前共同申报准则（CRS）实施的国际大环境下，那些既能够为投资人带来可观、稳健收益，同时也能够实现如CRS免申报等税务优势的资产将会获得更多投资人的青睐。