房地产
“疫”外商机:澳大利亚区域型购物中心
美驰澳大利亚
资产管理
发布 2021 年 8 月 27 日
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编者按: 新冠疫情阴影下,投资人愈发关注经济周期抵抗力更具韧性、防御性更佳的资产,做长期投资安排。对市场而言,疫情是“黑天鹅”,也是“试金石”。近期我们关注到,优质的区域型购物中心(Sub-regional shopping centres)交易量逆势而上,被许多机构及高净值投资人纳入重点考量的投资范畴。对具有长远眼光的投资人而言,审时度势、理性洞察,方能在这场硝烟未散的战“疫”里,把握周期波动带来的投资机遇,方能“乱云飞渡仍从容”。

本期我们诚挚与您分享美驰澳大利亚商业地产基金管理人Richard Germain 对澳大利亚零售类地产的洞见分析,助投资人紧抓机遇,从容布局。

千亿级别的市场空间 

零售行业作为国民经济基础性行业,一直是澳大利亚经济中表现最为稳健的领域之一。零售市场业态结构、商品结构不断优化,在促进消费升级、推动经济发展等方面发挥了积极的作用。据澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics,ABS) 最新数据显示,澳大利亚零售消费支出(Retail Expenditure)自1986年以来一直保持不间断增长,即使在全球经济危机(GFC)及新冠疫情爆发(COVID-19)等市场波动时期仍持续上升,年度零售消费支出额至2021年6月已超3650亿澳元。“后疫情时代”注重经济复苏,为优质零售购物中心的稳定表现提供了政策支持,零售购物中心消费已迈入千亿级市场。

数据来源:澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics,ABS)

作为澳大利亚零售购物中心中的一大类别,高质量的区域型购物中心(Subregional shopping centres),因在疫情期间表现出强韧性,而受到机构投资人关注。

区域型购物中心(Subregional shopping centres)简介

区域型购物中心(Sub - regional shopping centres)特指占地面积约在 10,000 ~ 30,000 平方米的中型购物中心,且在设有至少一家大型连锁超市的基础上,拥有至少一家折扣百货商店(Discounted department store,如BIG W、Kmart 等)作为主要入驻商家。通常位于主要城镇/市区的核心区域,可租赁店面超过40家,服务种类丰富,是覆盖地区中不可或缺的“刚需”购物场所。如果说中央型/CBD商区购物中心(Regional/CBD Shopping centres)为购物者提供的是“满汉全席”式的飨宴 ,那么区域型购物中心则像是日常生活中不可或缺的“家常菜”。

疫情是“黑天鹅”,也是“试金石”

新冠疫情导致的社交距离限制、网购电商的兴起、商户租金调降以及海外投资机构交易受限等因素,造成了部分零售物业短期价格低估的情况。然而随着2020 年后半段开始的经济反弹,零售产业各重要项指标则更显瞩目,让我们来看几组行业数据:

购物中心收益较10年期债券利差高企

据高力国际(Colliers International )及澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)最新数据显示,区域型购物中心收益利率较10年期政府债券的利差已达过往十年的最高点,风险收益配比优势显现;因大环境的不确定性造成零售购物中心物业价格低估,反而是资本入场的最佳时期。

市场交易增加,复苏信号强劲

高力国际(Colliers International)数据指出,澳大利亚零售购物中心交易额于2019 年及 2020 年上半年分别为19 亿澳元和 12 亿澳元,而2021年上半年相关投资交易额约为 30 亿澳元,零售购物中心投资需求高达往年同期两倍之多。不断增长的需求令该行业的资本率开始有压缩的态势,加之目前的低息环境,预计零售购物中心提供的相对较高收益率将继续支撑相关投资的需求量,从而使得资产升值空间得以体现。近期墨尔本区域型购物中心 Casey Central 以 5.25% 至 5.5% 的资本率完成交易也是市场复苏的有力证明。

后疫情时代消费者储蓄上涨、消费信心反弹、房价强劲增长等因素预示着未来零售支出激增的可能性,同时对购物中心类商业地产传递了十分积极的市场信号。优质的区域型购物中心,由于租金收入由提供生活“必需品”(non-discretionary)的大型超市和折扣百货商店锚定,使其具备较明显的防御资产属性。正因如此,业主租约主动性相对较强,租金收益更为稳定。我们相信,优质零售业地产会受益于中长期的估值增长,可为投资人提供颇具吸引力的投资回报及逆周期投资机遇。

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